Après deux années de baisse, la tendance s’est inversée. La BCE a relevé de 25 points de base ses trois taux directeurs : la facilité de dépôt passe à 2,50 %, les opérations principales de refinancement à 2,65 % et la facilité de prêt marginal à 2,90 % à compter du 16 septembre 2026. C’est le deuxième relèvement de l’année, après une première hausse en juin. Cette hausse des taux d’intérêt touche les deux faces du patrimoine d’un ménage : l’argent qu’il place et celui qu’il emprunte. Pour qui prépare un achat immobilier, ces deux sujets sont étroitement liés.
Pourquoi assiste-t-on à une remontée des taux d’intérêt ?
La mission première de la Banque centrale européenne est de maintenir l’inflation autour de 2 %. Or la remontée des prix du pétrole et du gaz pendant l’été a ravivé les tensions inflationnistes dans la zone euro. En renchérissant le coût de l’argent, la BCE cherche à freiner le crédit et la demande pour faire refluer les prix.
Les marchés avaient anticipé ce mouvement. L’OAT à 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte, a franchi la barre des 4 % le 23 juillet 2026, un niveau qui n’avait plus été atteint depuis 2009. C’est cet indicateur, davantage que le taux de la BCE du jour, qui guide les banques : les barèmes immobiliers à taux fixe sont surtout corrélés à l’OAT 10 ans et au coût des ressources bancaires. La prochaine décision du Conseil des gouverneurs est attendue le 29 octobre 2026.
Hausse des taux : ce qui change pour votre épargne
Livret A et épargne réglementée : une hausse en trompe-l’œil
Le taux du Livret A est passé de 1,5 % à 1,7 % au 1er août 2026, tout comme celui du LDDS. Le LEP reste fixé à 2,5 %. Sur le papier, c’est une bonne nouvelle pour les épargnants. Dans les faits, l’inflation atteignait 2,1 % sur un an en juillet 2026, si bien que le pouvoir d’achat des sommes déposées peut continuer à reculer.
Le Livret A reste un excellent outil pour l’épargne de précaution, disponible et sans risque. Il devient en revanche peu adapté pour un capital destiné à constituer un apport ou à être investi à moyen terme.
Fonds euros, comptes à terme et obligations
Les placements adossés aux taux de marché profitent de l’augmentation des taux d’intérêt, mais avec un décalage. Les fonds euros de l’assurance vie sont investis dans des obligations achetées sur plusieurs années : leur rendement ne s’ajuste que progressivement. Les comptes à terme et les nouvelles émissions obligataires intègrent plus rapidement la hausse. À l’inverse, les obligations déjà détenues perdent de la valeur lorsque les taux montent, un point à surveiller dans une allocation patrimoniale.
Hausse des taux immobiliers : l’effet sur votre capacité d’emprunt
Côté crédit, le mouvement est déjà visible. Début septembre, les taux moyens publiés par les courtiers s’étageaient de 3,40 % à 3,54 % sur 20 ans et de 3,50 % à 3,61 % sur 25 ans, hors assurance. Les courtiers anticipent une nouvelle progression de 30 à 50 points d’ici la fin de l’année, soit des taux moyens compris entre 3,7 % et 4 % sur 20 ans, avec des barèmes bancaires révisés tous les quinze jours plutôt que chaque mois.
Concrètement, pour un emprunt de 800 000 euros sur 20 ans, passer de 3,54 % à 4,04 % fait grimper la mensualité d’environ 4 660 à 4 870 euros hors assurance. Soit un surcoût de près de 50 000 euros sur la durée du prêt. À mensualité constante, cette même hausse des taux réduit la capacité d’emprunt d’environ 35 000 euros.
Bonne nouvelle pour les propriétaires déjà financés : en France, la quasi-totalité des encours est à taux fixe et un prêt déjà signé n’est pas recalculé après une décision de la BCE. Autre repère à suivre, le taux d’usure, plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, s’établit à 5,29 % sur les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er juillet 2026, avec une révision au 1er octobre.
Épargne et projet immobilier : comment arbitrer ?
Dans un contexte de hausse des taux, une épargne mieux rémunérée ne compense pas un crédit plus cher. 100 000 euros placés sur un Livret A rapportent 1 700 euros par an. Dans notre exemple, une hausse de 0,5 point sur le prêt coûte environ 2 500 euros par an. Mobiliser une partie de son épargne pour augmenter l’apport et réduire le montant emprunté reste souvent l’arbitrage le plus rentable, à condition de conserver une réserve de sécurité.
Attendre une baisse des taux est un pari. Personne ne peut prédire le calendrier de la BCE, et une période de taux plus élevés tend aussi à rééquilibrer la négociation entre acquéreurs et vendeurs. Pour un acheteur bien préparé, avec un dossier de financement solide et un accord de principe de sa banque, ce contexte peut ouvrir des opportunités.
Pour les vendeurs, l’enjeu est différent. Les acquéreurs dont la capacité d’emprunt se réduit deviennent plus sélectifs. Un bien estimé au juste prix et un acheteur dont le financement a été vérifié en amont font toute la différence entre une vente fluide et un compromis qui tombe faute de prêt.
L’accompagnement Sadone dans ce marché
Chez Sadone, nous accompagnons nos clients acquéreurs et vendeurs sur le secteur de Neuilly-sur-Seine et de l’Ouest parisien, sur des biens de prestige où chaque dixième de point pèse lourd. Dans une période de remontée des taux, notre rôle va au-delà de la mise en relation.
Nous estimons chaque bien au prix réel du marché, et non au prix d’hier. Nous qualifions la solidité financière des acquéreurs avant la signature, pour sécuriser le calendrier entre le compromis et l’obtention du prêt. Et nous orientons nos clients vers les bons interlocuteurs, notaire, courtier ou conseiller en gestion de patrimoine, pour que leur projet immobilier s’inscrive dans une stratégie patrimoniale cohérente.
Vous envisagez d’acheter ou de vendre dans ce nouveau contexte de taux ? Nos équipes vous reçoivent pour faire le point sur votre projet.
