Acheter sur plan, financer des travaux avant d’emménager, attendre la vente d’un premier bien : dans chacune de ces situations, commencer à rembourser des mensualités complètes dès la signature peut peser lourdement sur un budget. Le différé d’amortissement a précisément été conçu pour absorber ce décalage. Encore faut-il en comprendre le fonctionnement, le coût réel et les conditions d’obtention. Chez Sadone, cette question revient régulièrement lorsque nous aidons nos clients à structurer le financement de leur acquisition. Voici l’essentiel à connaître.
Qu’est-ce que le différé d’amortissement ?
Le différé d’amortissement est une période, prévue dans l’offre de prêt, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté. Pour rappel, amortir un prêt signifie rembourser progressivement le capital. Une mensualité classique se compose de trois éléments : une part de capital, une part d’intérêts et l’assurance emprunteur.
Pendant la phase de différé, la part de capital est suspendue. Selon la formule retenue, l’emprunteur continue ou non à régler les intérêts et l’assurance. Cette période est négociée avec la banque au moment de la demande de financement et s’étend le plus souvent de 6 à 24 mois. À son terme, l’amortissement classique démarre et les mensualités reprennent leur rythme normal.
Différé partiel ou différé total : deux mécanismes à bien distinguer
Le différé partiel
Avec un différé partiel, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance. Le capital restant dû ne bouge pas pendant toute la durée du différé. Les mensualités sont donc allégées, sans pour autant disparaître.
Le différé total
Avec un différé total, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. L’assurance reste en général exigible. Les intérêts non payés ne sont pas effacés pour autant : ils s’ajoutent au capital, on parle de capitalisation des intérêts. Le montant à rembourser à la sortie du différé est donc supérieur au montant initialement emprunté.
Un exemple chiffré
Prenons un prêt de 300 000 € à 3,5 %, hors assurance, assorti d’un différé de 12 mois.
- En différé partiel, l’emprunteur verse 875 € d’intérêts par mois, soit 10 500 € sur l’année. Le capital reste de 300 000 €.
- En différé total, il ne verse rien, mais le capital atteint environ 310 670 € à la fin du différé. Ces intérêts capitalisés produiront eux-mêmes des intérêts pendant toute la durée du prêt.
Le différé total offre plus de souplesse à court terme, mais il revient plus cher sur la durée. Le choix entre les deux formules dépend de la trésorerie disponible pendant la période de transition.
Dans quels cas demander un prêt avec différé d’amortissement ?
Le prêt avec différé d’amortissement n’est pas réservé à un seul type de projet. Il trouve sa place dans plusieurs situations courantes :
- L’achat en VEFA. Les fonds sont débloqués au fil des appels de fonds du promoteur. Pendant la construction, l’acquéreur ne règle que des intérêts intercalaires sur les sommes déjà versées, souvent tout en continuant à payer un loyer.
- La construction d’une maison individuelle. Le raisonnement est identique : le différé couvre la durée du chantier.
- L’achat dans l’ancien avec travaux lourds. Lorsque le logement ne peut pas être occupé immédiatement, le différé évite de supporter en même temps un crédit complet et un loyer.
- L’attente de la vente d’un bien. Le différé permet de patienter jusqu’à la cession d’un premier logement, en complément ou en alternative à un prêt relais.
- L’investissement locatif. Il laisse le temps de trouver un locataire et de percevoir les premiers loyers avant le début du remboursement du capital.
À noter : certains prêts aidés, comme le prêt à taux zéro, intègrent eux-mêmes une période de différé dont la durée dépend des revenus de l’emprunteur.
Différé d’amortissement et règles du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sont devenues contraignantes pour les banques. Elles encadrent deux paramètres : un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée de crédit limitée à 25 ans.
Cette durée peut être portée à 27 ans lorsqu’un différé d’au plus deux ans accompagne un achat en VEFA, une construction ou une acquisition avec des travaux représentant au moins 10 % du coût de l’opération. Attention à bien lire cette règle : les 27 ans correspondent à la durée totale de l’engagement, différé compris. La phase d’amortissement reste, elle, limitée à 25 ans.
Ce que coûte réellement un différé d’amortissement
Le différé n’est jamais gratuit. Il allonge la durée pendant laquelle l’emprunteur est endetté et augmente le coût total du crédit, de façon nettement plus marquée en différé total. Plusieurs postes sont à intégrer dans le calcul :
- les intérêts versés ou capitalisés pendant la période de différé ;
- l’assurance emprunteur, qui reste généralement due ;
- d’éventuels frais spécifiques prévus par l’établissement prêteur.
Avant de signer, il est donc indispensable de comparer le coût global du crédit avec et sans différé, et pas seulement le montant des premières mensualités.
Les points de vigilance avant de signer
Un différé bien négocié repose sur quelques réflexes simples :
- Caler la durée sur le calendrier réel du projet. Les chantiers prennent souvent du retard. Un différé trop court peut faire démarrer le remboursement avant même la livraison.
- Vérifier les possibilités de prolongation. Certaines offres permettent d’allonger le différé en cas de retard de livraison, d’autres non.
- Simuler les deux formules. Le différé partiel est souvent le meilleur compromis entre confort de trésorerie et maîtrise du coût.
- Anticiper l’après-différé. Les mensualités pleines doivent rester compatibles avec le plafond d’endettement et avec le budget réel du foyer.
L’accompagnement Sadone dans votre projet immobilier
Un différé d’amortissement ne se pense pas isolément. Il s’inscrit dans une stratégie d’acquisition globale : calendrier de la vente, date de livraison, travaux à prévoir, revente éventuelle d’un bien existant. C’est sur cet ensemble que Sadone accompagne ses clients.
Notre rôle ne s’arrête pas à la recherche du bien. Nous aidons nos clients à anticiper les échéances qui conditionnent leur financement, à présenter un projet cohérent aux établissements bancaires et à coordonner les différents intervenants, du notaire au courtier. Cette vision d’ensemble permet de choisir le bon montage, au bon moment, et d’éviter les mauvaises surprises une fois la signature passée.
Vous préparez une acquisition, avec travaux ou en attendant la vente de votre résidence actuelle ? L’équipe Sadone vous reçoit pour étudier votre projet et vous aider à le sécuriser à chaque étape.
