Chez Sadone, nous accompagnons quotidiennement des familles, dirigeants et investisseurs confrontés aux enjeux de structuration et de transmission de leur patrimoine immobilier.
À l’occasion de notre dernier Sadone Private Talks, organisé le 2 juin dernier à l’agence Sadone en partenariat avec Haussmann Notaires, nous avons réuni nos clients autour d’un petit-déjeuner dédié aux stratégies patrimoniales et aux solutions permettant d’anticiper la transmission de leurs actifs.
Retour sur les trois principaux enseignements de cette matinée d’échanges.
1. Anticiper la transmission permet d’optimiser la fiscalité et de préserver l’équilibre familial
L’un des principaux messages de cette matinée est clair : plus une transmission est préparée en amont, plus elle offre de souplesse et d’efficacité.
Les intervenantes ont notamment rappelé que chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans droits de donation. À cela peut s’ajouter un don familial de somme d’argent de 31 865 € sous certaines conditions.
Au-delà de l’avantage fiscal, la donation-partage constitue un outil particulièrement pertinent pour les familles. Contrairement à une donation classique, elle permet de figer la valeur des biens au jour de la donation, évitant ainsi de futurs conflits liés à leur revalorisation lors de la succession.
Cette anticipation est particulièrement pertinente dans les secteurs à forte valorisation patrimoniale comme Neuilly-sur-Seine ou l’Ouest parisien, où les écarts de valeur peuvent devenir significatifs sur plusieurs années.
2. Le démembrement de propriété reste un levier incontournable
Parmi les dispositifs évoqués, le démembrement de propriété demeure l’un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier.
Le principe consiste à dissocier la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. Les parents peuvent ainsi transmettre progressivement la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usage du bien ou les revenus locatifs pendant toute leur vie.
Cette stratégie présente un double avantage :
- réduire l’assiette taxable au moment de la donation ;
- organiser une transmission progressive sans perte de contrôle du patrimoine.
Autre point important rappelé lors de la conférence : au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur cette réunion des droits.
Dans un contexte où de nombreuses familles souhaitent transmettre tout en conservant leur sécurité financière, le démembrement reste un outil particulièrement adapté.
3. La structure de détention doit être choisie en fonction du projet patrimonial
SCI, SARL de famille, SAS : il n’existe pas de solution universelle.
Le choix de la structure dépend avant tout des objectifs poursuivis :
- préparer une transmission familiale ;
- développer une activité de location meublée ;
- générer des revenus complémentaires ;
- organiser une détention collective entre plusieurs membres d’une même famille ;
- optimiser la fiscalité à long terme.
Les experts de Haussmann Notaires ont illustré cette approche à travers plusieurs cas concrets, notamment des opérations de transmission anticipée, de réorganisation patrimoniale ou encore d’acquisition dans un contexte international.
Ces exemples ont montré qu’une stratégie patrimoniale efficace repose toujours sur une analyse globale intégrant fiscalité, gouvernance familiale, financement et objectifs de transmission.
Un patrimoine immobilier qui se pilote sur le long terme
Au-delà des aspects techniques, ce Sadone Private Talks a rappelé une réalité essentielle : la gestion d’un patrimoine immobilier ne se limite pas à l’acquisition ou à la vente d’un bien.
Structurer, transmettre et protéger son patrimoine nécessite une réflexion de long terme, associant experts immobiliers, notaires et conseils patrimoniaux.
Dans un environnement réglementaire et fiscal en constante évolution, l’anticipation demeure le meilleur levier pour préserver la valeur de son patrimoine et préparer sereinement sa transmission aux générations futures.
Nous remercions chaleureusement Maître Pauline Lachiche et Agnès Benni de Haussmann Notaires pour la qualité de leurs interventions ainsi que l’ensemble des participants présents lors de cette nouvelle édition des Sadone Private Talks.
