Investir dans l’immobilier locatif reste l’un des moyens les plus sûrs et les plus efficaces pour se constituer un patrimoine. Mais face à la hausse des taux et au durcissement des conditions d’octroi des prêts, une question revient souvent : peut-on encore réaliser un investissement locatif sans apport ?
La réponse est oui, à condition de présenter un projet solide, bien structuré et cohérent avec votre profil.
Chez Sadone Immobilier, nous accompagnons depuis plus de 50 ans les investisseurs particuliers et patrimoniaux dans leurs projets à Neuilly-sur-Seine et dans tout l’ouest parisien. Voici les clés pour comprendre comment financer un investissement locatif sans apport, et surtout, comment mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre votre banque.
1. Investir sans apport : de quoi parle-t-on exactement ?
Traditionnellement, les banques demandent un apport personnel représentant entre 10 et 20 % du prix du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Cet apport rassure l’établissement prêteur sur votre capacité d’épargne et votre implication dans le projet.
Investir sans apport signifie donc financer 100 % du coût de l’opération (prix du bien + frais annexes) grâce au crédit immobilier. Cela suppose que la banque accepte de prendre en charge l’intégralité du financement, ce qui reste possible à certaines conditions.
Ce type de montage concerne souvent les investisseurs locatifs, dont le projet s’autofinance en grande partie grâce aux loyers perçus.
L’objectif : emprunter sans puiser dans son épargne, tout en bâtissant progressivement un patrimoine immobilier.
2. Dans quels cas peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Les banques accordent encore des crédits immobiliers sans apport, mais elles le font avec discernement. Plusieurs profils peuvent y prétendre :
a) Les investisseurs locatifs au profil solide
Un revenu stable, une situation professionnelle pérenne et un endettement maîtrisé constituent les premiers gages de confiance.
Les établissements bancaires examinent surtout la capacité de remboursement et la rentabilité du projet.
b) Les primo-investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine
Pour un premier achat locatif, les banques peuvent se montrer souples si le projet démontre un cash-flow équilibré et un rendement locatif cohérent avec le marché local.
c) Les investisseurs expérimentés
Les profils déjà propriétaires ou ayant un patrimoine existant bénéficient souvent d’une meilleure crédibilité. Ils peuvent mobiliser la valeur de leur patrimoine en effet de levier pour financer une nouvelle acquisition sans apport.
d) Les sociétés civiles immobilières (SCI)
Une SCI à l’IS peut également obtenir un financement immobilier locatif sans apport, si la structure affiche une gestion saine et un taux d’occupation élevé sur les biens qu’elle détient déjà.
3. Les critères clés pour convaincre la banque
Pour qu’une banque accepte un crédit pour investissement locatif sans apport, plusieurs éléments doivent être maîtrisés.
a) Le taux d’endettement
Depuis la réforme du HCSF, le taux d’endettement maximal est fixé à 35 %, assurance comprise.
Mais pour un investissement locatif, les loyers attendus viennent améliorer la capacité d’emprunt. On parle alors d’un “effet de levier locatif”.
b) Le reste à vivre
Les établissements évaluent également le reste à vivre, c’est-à-dire la somme dont vous disposez chaque mois après remboursement de vos crédits. Un niveau de vie confortable après paiement des échéances constitue un signal positif.
c) Le rendement locatif
Plus le rendement du bien est élevé, plus le dossier est solide.
Un rendement brut supérieur à 4 % dans l’ouest parisien ou supérieur à 5 % dans d’autres zones est souvent un seuil rassurant.
d) Le sérieux du projet
Présenter un dossier clair, argumenté et chiffré est déterminant : étude de marché, estimation locative, plan de financement, projection de cash-flow, stratégie de gestion locative, etc.
Chez Sadone, nous accompagnons nos clients dans la constitution de ce dossier avant toute présentation bancaire.
4. Les leviers à mobiliser pour financer son investissement sans apport
a) Miser sur la rentabilité et l’autofinancement
La clé d’un financement sans apport repose sur un projet autofinancé ou quasi-autofinancé : les loyers couvrent en grande partie (voire totalement) la mensualité du crédit et les charges.
Plus le taux d’effort (la part du revenu personnel nécessaire pour compléter les loyers) est faible, plus la banque sera encline à suivre.
b) Valoriser un profil professionnel stable
Les fonctionnaires, cadres en CDI ou professions libérales avec revenus réguliers sont privilégiés.
Les indépendants peuvent compenser par un historique bancaire solide et des comptes bien gérés.
c) Mettre en avant une épargne de précaution
Même sans apport, disposer d’une épargne de sécurité (livrets, assurance-vie, etc.) rassure la banque : vous avez de quoi faire face à un imprévu sans déstabiliser votre budget.
d) S’appuyer sur un expert immobilier
Un accompagnement professionnel dans la recherche du bien et la stratégie de financement est un atout décisif.
Chez Sadone, nos conseillers évaluent le potentiel locatif, anticipent les charges de copropriété, les travaux à prévoir, et optimisent le montage fiscal pour présenter un projet cohérent aux établissements financiers.
5. Les dispositifs fiscaux qui renforcent votre dossier
Même sans apport, plusieurs leviers fiscaux permettent de booster la rentabilité nette et donc de sécuriser votre financement :
- Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement l’imposition sur les loyers.
- La location nue au régime réel : les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, etc.) sont déductibles.
- Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, etc.) : ils réduisent l’impôt sur le revenu tout en participant au remboursement du crédit.
Un bon montage fiscal et patrimonial peut ainsi compenser l’absence d’apport initial.
6. Les avantages et limites d’un investissement locatif sans apport
Les avantages
- Conserver sa trésorerie pour d’autres projets ou pour la sécurité financière.
- Profiter de l’effet de levier du crédit : vous investissez de l’argent que vous n’avez pas encore gagné.
- Optimiser la fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt.
- Constituer un patrimoine sans effort d’épargne immédiat.
Les limites
- Le coût global du crédit est plus élevé qu’avec un apport.
- Les taux d’intérêt peuvent être légèrement supérieurs.
- Le niveau d’exigence de la banque est renforcé : stabilité professionnelle, rentabilité, gestion du risque.
7. L’accompagnement Sadone : expertise, conseil et financement sur mesure
Un investissement locatif sans apport n’est pas un pari risqué, à condition d’être bien conseillé.
Chez Sadone Immobilier, nous accompagnons nos clients de la recherche du bien à la signature du prêt, en passant par la gestion locative et la valorisation patrimoniale.
Notre connaissance fine du marché de Neuilly, Paris 16, Paris 17, Levallois et Boulogne nous permet d’identifier des biens à fort potentiel locatif et de structurer des dossiers bancaires convaincants.
Nous travaillons également avec un réseau de partenaires financiers capables d’étudier des montages à 100 %, selon le profil et la stratégie patrimoniale de chaque investisseur.
En résumé
Oui, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport, à condition de :
- présenter un dossier solide et argumenté ;
- cibler un bien rentable et cohérent avec le marché ;
- structurer votre projet avec un accompagnement professionnel.
Et si vous souhaitez étudier la faisabilité de votre projet, les équipes Sadone sont à votre disposition pour analyser votre profil, votre budget et votre capacité d’emprunt, avant de vous accompagner dans chaque étape de votre investissement.
Vous envisagez un projet locatif ?
Contactez nos conseillers Sadone pour une étude personnalisée de votre financement et découvrez comment devenir investisseur sans apport, en toute sérénité.
