Longtemps relégué au rang de simple formalité administrative, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est aujourd’hui au cœur des décisions immobilières. Depuis sa refonte en 2021, il influe directement sur le comportement des acheteurs, la stratégie des bailleurs, et plus largement, sur la valorisation du patrimoine immobilier. Dans l’Ouest parisien et les communes limitrophes les plus recherchées de la première couronne – Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Paris 16e ou 17e – les effets sont désormais mesurables. Et ils sont loin d’être négligeables.
La classe énergétique, un nouveau critère de sélection prioritaire
Alors que les prix au mètre carré dans l’Ouest parisien atteignent des sommets, on aurait pu penser que les considérations énergétiques resteraient secondaires. Il n’en est rien. Une étude récente de la FNAIM révèle que 85 % des acheteurs consultent aujourd’hui la classe DPE avant de visiter un bien. À Paris intra-muros et dans les zones à forte densité patrimoniale, cette proportion grimpe même à plus de 90 %.
Du côté des locataires, la tendance est similaire. Selon SeLoger, 76 % des candidats à la location affirment être dissuadés par un bien classé F ou G. Dans un marché où l’offre reste structurellement inférieure à la demande, ces chiffres témoignent d’une réelle évolution des attentes, y compris dans les segments les plus tendus.
Des décotes qui peuvent atteindre 15 % sur le prix de vente
L’un des effets les plus visibles du DPE concerne la valorisation des biens à la revente. Dans les quartiers recherchés de l’Ouest parisien, un mauvais DPE peut entraîner une décote de 10 à 15 % sur le prix final.
Prenons l’exemple d’un appartement familial de 120 m² à Neuilly-sur-Seine : affiché à 1,6 million d’euros en classe C, il pourrait difficilement excéder 1,45 million d’euros s’il est classé F – soit une perte potentielle de 150 000 euros. À Boulogne Nord, les biens classés G se vendent en moyenne avec près de trois semaines de délai supplémentaire, malgré des prix ajustés.
Selon les données croisées des Notaires de France et de Meilleurs Agents (T1 2025), la décote moyenne observée est de :
- –4 à –7 % pour un bien classé D ou E,
- –10 à –15 % pour un bien classé F ou G.
Des délais de vente allongés pour les biens énergivores
Le DPE ne se contente pas d’impacter le prix. Il influe aussi directement sur les délais de commercialisation. Dans les communes de la première couronne ouest, les logements classés F ou G mettent en moyenne 25 % de temps en plus à trouver preneur.
Ce phénomène s’explique notamment par le changement de profil des acquéreurs. Les particuliers, souvent réfractaires à l’idée de réaliser des travaux lourds, laissent place à des marchands de biens ou investisseurs professionnels. Ces derniers intègrent le coût des rénovations dans leur stratégie de valorisation, mais négocient d’autant plus agressivement à l’achat.
Vers une interdiction progressive de mise en location
Au-delà du marché de la transaction, c’est bien celui de la location qui est profondément bouleversé. La législation actuelle prévoit une interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores :
- Depuis 2023, les logements classés G avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an sont déjà interdits à la location.
- Depuis janvier 2025, cette interdiction s’étend à l’ensemble des logements classés G.
- En 2028, ce seront les logements classés F qui ne pourront plus être proposés à la location.
Or, le parc immobilier concerné est loin d’être marginal. Selon l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), près de 20 % des logements privés parisiens pourraient être touchés par ces restrictions. Dans l’Ouest parisien :
- 9,3 % des logements à Neuilly-sur-Seine sont classés F ou G,
- 13,7 % à Boulogne-Billancourt,
- et près de 14 % à Levallois-Perret.
Pour les propriétaires bailleurs, le risque est double : vacance prolongée, voire impossibilité légale de louer sans rénovation. Cela pousse une partie d’entre eux à arbitrer rapidement en faveur de la vente, parfois dans l’urgence.
La rénovation énergétique : un investissement stratégique
Face à ce contexte, la rénovation énergétique s’impose comme une étape clé pour protéger la valeur de son bien. Bien qu’elle représente un coût significatif – souvent entre 25 000 et 60 000 euros selon la configuration du logement – elle permet de sortir rapidement des classes F ou G et de restaurer la valeur du bien.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- Un passage de la classe G à la classe D permet d’augmenter le prix de vente de 9 à 12 %.
- En location, un logement rénové en classe C ou D peut échapper à l’encadrement des loyers renforcé et retrouver une pleine valorisation.
Il est donc crucial de mener ces travaux de manière ciblée, en mobilisant les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, dispositifs de l’ANAH) et en s’appuyant sur des diagnostics thermiques fiables.
Un changement majeur en 2026 : la méthode de calcul du DPE révisée
Dans ce contexte tendu, les annonces du Premier Ministre le 9 juillet 2025 viennent modifier sensiblement les perspectives à court terme. À compter du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE sera ajustée pour mieux refléter le mix énergétique français, majoritairement électrique et nucléaire.
L’évolution la plus significative concerne le coefficient de conversion de l’électricité, qui passera de 2,3 à 1,9. Cette baisse permettra de reclasser plus justement les logements chauffés à l’électricité, jusque-là fortement pénalisés.
Le gouvernement estime que 850 000 logements devraient ainsi sortir des classes F et G, et que 600 000 d’entre eux redeviendront potentiellement louables. À l’échelle de l’Ouest parisien, de nombreux biens jusqu’ici considérés comme “passoires énergétiques” pourraient voir leur sort requalifié, sans travaux.
Ce changement constitue un soulagement pour les propriétaires, en particulier ceux dont les logements sont déjà peu énergivores mais injustement notés. Il ouvre également de nouvelles opportunités de valorisation pour des biens jusqu’ici difficiles à vendre ou à louer.
Une approche personnalisée pour valoriser chaque bien
Chez Sadone, nous intégrons systématiquement le DPE dans nos estimations, nos stratégies de commercialisation et nos recommandations patrimoniales. Notre expertise du marché local nous permet d’anticiper l’impact de ces évolutions réglementaires et techniques sur la valorisation des biens.
Nous accompagnons également les propriétaires qui souhaitent engager des travaux d’amélioration énergétique, en partenariat avec des architectes et des bureaux d’études thermiques. Notre objectif : transformer un critère perçu comme un handicap en un levier de valorisation stratégique, qu’il s’agisse de vendre dans les meilleures conditions ou de maintenir un revenu locatif stable.
Chez Sadone, nous mettons à disposition de nos clients un outil d’estimation fiable, conçu pour refléter précisément les tendances du marché à Neuilly, Paris et dans l’ouest parisien.
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