Le mardi 10 mars 2026, Sadone a organisé une nouvelle édition de ses Sadone Private Talks, à Neuilly-sur-Seine. Cette rencontre a réuni plusieurs experts du financement et de l’immobilier afin d’échanger sur un sujet central pour les investisseurs : la manière de structurer son crédit immobilier comme un véritable outil patrimonial.
Aux côtés d’Emmanuelle Sadone, CEO de Sadone Immobilier, Mickael Mandon (BNP Paribas) et Olivia Torossian (Artémis Courtage) ont partagé leur analyse du marché et leurs recommandations pour optimiser une stratégie de financement immobilier.
Voici les trois enseignements majeurs à retenir de cette matinée d’échanges.
1. Le crédit immobilier est un levier patrimonial puissant
Contrairement à une idée répandue, le crédit immobilier ne doit pas être considéré uniquement comme une contrainte financière. Bien structuré, il constitue un véritable outil d’optimisation patrimoniale.
Dans le contexte actuel, les taux d’emprunt restent souvent inférieurs au rendement potentiel de certains placements financiers. Par exemple, un prêt immobilier sur 25 ans autour de 3 % peut être comparé à des placements pouvant générer 4 % ou davantage, comme certaines assurances-vie dynamiques ou des investissements immobiliers indirects.
Cette situation permet de mobiliser l’effet de levier de la dette :
- conserver une partie de son capital disponible pour d’autres investissements,
- optimiser l’allocation globale de son patrimoine,
- améliorer la performance à long terme.
Plusieurs stratégies de financement peuvent être envisagées selon les profils d’investisseurs :
- le prêt in fine,
- le post-financement après un achat comptant,
- ou encore un montage classique visant à maximiser le financement bancaire tout en limitant l’apport.
L’enjeu n’est donc pas seulement d’obtenir un crédit, mais bien de l’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.
2. L’endettement permet aussi de mieux protéger son patrimoine et sa famille
Un autre point clé abordé lors de cette conférence concerne la dimension assurantielle du crédit immobilier.
Dans la pratique, la quasi-totalité des prêts immobiliers sont accompagnés d’une assurance emprunteur. Celle-ci couvre généralement plusieurs risques majeurs tels que :
- le décès,
- la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
- l’incapacité temporaire de travail (ITT),
- ou l’invalidité permanente.
Cette protection peut jouer un rôle déterminant dans une stratégie patrimoniale.
Prenons deux situations comparables :
- Dans le cas d’un achat comptant, le patrimoine est immobilisé dans la pierre. En cas de décès, les héritiers récupèrent le bien mais peuvent être contraints de le vendre pour dégager des liquidités.
- Dans le cas d’un achat financé par un prêt, l’assurance solde le crédit en cas de sinistre. Les héritiers récupèrent alors un bien libre de dette tout en conservant l’épargne qui n’a pas été mobilisée dans l’acquisition.
Le crédit immobilier devient ainsi un outil de protection familiale et de structuration patrimoniale, et pas seulement un moyen de financement.
3. Le crédit permet d’accélérer la création de valeur patrimoniale
Enfin, l’endettement peut également contribuer à accélérer la création de richesse dans le temps, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
Dans de nombreux montages immobiliers, les loyers permettent de couvrir tout ou partie des mensualités du prêt. À terme, l’investisseur se retrouve propriétaire d’un bien entièrement financé par les revenus locatifs.
Deux mécanismes renforcent cet effet :
L’inflation, qui tend à augmenter les loyers et la valeur des actifs immobiliers, tandis que la dette contractée à taux fixe reste stable.
L’optimisation fiscale, avec notamment la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers ou d’utiliser certains régimes fiscaux spécifiques.
Dans cette logique, le crédit devient un outil d’accumulation et de transmission patrimoniale, permettant de constituer progressivement un actif immobilier important.
Un contexte immobilier qui se stabilise progressivement
Les échanges ont également permis de rappeler le contexte actuel du marché immobilier.
Après plusieurs années de ralentissement, le marché francilien montre des signes de reprise, avec environ 125 000 ventes dans l’ancien en 2025, soit une progression de 13 % sur un an. Les prix restent relativement stables, avec une hausse modérée d’environ 0,7 % en moyenne.
Par ailleurs, plusieurs évolutions réglementaires et économiques influencent les stratégies patrimoniales des investisseurs, notamment :
- la réforme du DPE entrée en vigueur en 2026,
- l’évolution des taux immobiliers,
- ou encore de nouveaux dispositifs fiscaux favorisant l’investissement locatif.
Dans cet environnement, l’accompagnement par des professionnels du financement et de l’immobilier reste essentiel pour structurer un projet de manière optimale.
En conclusion
Comme l’ont souligné les intervenants de cette édition des Sadone Private Talks, le crédit immobilier ne doit plus être vu uniquement comme une dette, mais comme un véritable levier de construction patrimoniale.
Bien utilisé, il permet :
- d’optimiser la structure de son patrimoine,
- de maximiser la création de valeur dans le temps,
- d’améliorer la protection de sa famille,
- et de préparer plus sereinement la transmission de ses actifs.
Autant de raisons pour lesquelles la structuration du financement mérite d’être pensée au même titre que l’investissement immobilier lui-même.
