Depuis l’annonce d’une réforme de la fiscalité immobilière qui entrerait en vigueur en 2026, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’impact concret sur leurs projets de vente. Cette réforme, centrée sur la réduction du délai d’exonération de l’impôt sur la plus-value, pourrait changer la donne pour celles et ceux qui détiennent un bien ancien à Neuilly-sur-Seine, Paris 16ᵉ, Paris 17ᵉ, Levallois ou Boulogne.
Si les mesures visent à fluidifier la mobilité résidentielle et à relancer un marché immobilier encore tendu, elles soulèvent aussi des questions légitimes :
- Suis-je concerné selon la date d’acquisition ?
- La taxation totale baisse-t-elle réellement ?
- Dois-je vendre avant ou après la réforme ?
- Quel impact pour le marché immobilier de l’ouest parisien ?
Nous faisons le point.
1. Ce que prévoit la réforme 2026 : un délai d’exonération plus court
Aujourd’hui, pour un bien immobilier hors résidence principale, l’exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value n’est acquise qu’au bout de 22 ans de détention.
Ce qui change en 2026
La réforme prévoit de ramener ce délai à 17 ans.
| Fiscalité actuelle | Fiscalité 2026 |
| Exonération totale d’IR après 22 ans | Exonération totale d’IR après 17 ans |
| Abattement progressif à partir de la 6e année | Abattement accéléré |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | Prélèvements sociaux relevés à 18,6 % |
Cela signifie que les propriétaires ayant acheté leur bien il y a une quinzaine d’années pourraient sortir du marché plus tôt avec une imposition moindre sur la plus-value.
Un impact réel pour les propriétaires de l’ouest parisien
Dans des secteurs comme Neuilly-sur-Seine, Paris 16 ou Levallois :
- les prix ont fortement progressé sur les 20 dernières années,
- les biens sont souvent conservés longtemps (résidences familiales),
- les plus-values peuvent être importantes.
La réduction du délai d’exonération pourrait ainsi accélérer certains projets restés en suspens, notamment pour les vendeurs hésitant à cause de l’impact fiscal.
2. Un bémol : les prélèvements sociaux augmentent
La bonne nouvelle fiscale s’accompagne toutefois d’un ajustement moins favorable : la hausse des prélèvements sociaux.
- Aujourd’hui : 17,2 %
- En 2026 : 18,6 %
L’effet est clair : bien que l’impôt sur le revenu soit effacé plus tôt, le coût global de la plus-value ne disparaît pas entièrement.
Exemple simplifié
Un propriétaire revend un appartement à Neuilly acquis en 2009 avec une belle plus-value :
- Avec la fiscalité actuelle, si le délai de 22 ans n’est pas atteint, il paie à la fois IR + PS.
- Avec la fiscalité 2026, il est exonéré d’IR dès 17 ans…
… mais les prélèvements sociaux, eux, restent dus, avec un taux légèrement plus élevé.
Conclusion : la réforme avantage les propriétaires… mais seulement ceux qui approchent les 17 ans de détention.
3. Quelles conséquences sur la vente d’un bien dans l’ouest parisien ?
Plus de projets de vente à l’horizon 2026–2030
Le dispositif pourrait encourager :
- des vendeurs à déclencher leur projet dès que les 17 ans seront atteints,
- une augmentation progressive de l’offre, notamment sur les biens acquis entre 2007 et 2010,
- un regain d’activité dans un marché largement composé de propriétaires historiques.
Dans l’ouest parisien, un marché structurellement tendu, cela ne devrait pas provoquer une hausse excessive de l’offre, mais plutôt rééquilibrer légèrement la dynamique des ventes.
Des propriétaires incités à reconsidérer leur stratégie de détention
Pour les détenteurs de biens locatifs, parfois acquis « pour le long terme », une exonération accélérée peut :
- offrir une opportunité de revente optimisée fiscalement ;
- permettre un arbitrage patrimonial plus fréquent (revendre un petit appartement et acheter plus grand, réinvestir dans des SCPI, diversifier géographiquement…) ;
- améliorer le rendement global, notamment si la rentabilité locative actuelle est faible.
Des gains plus perceptibles sur les biens haut de gamme
Sur les biens à forte valeur (2 M€, 3 M€ et plus), typiques de Neuilly ou du 16ᵉ :
- la plus-value potentielle peut être significative,
- donc la moindre évolution fiscale peut représenter des milliers d’euros économisés.
4. À qui profite vraiment la réforme ?
1. Les propriétaires proches des 17 ans de détention
Ce sont les grands gagnants : ils pourront vendre plus tôt avec une fiscalité allégée.
2. Les vendeurs à long horizon
Pour les biens acquis dans les années 2000 ou début 2010, il devient pertinent de se rapprocher de son conseiller immobilier pour planifier sa fenêtre de vente optimale.
3. Les investisseurs qui arbitrent leur patrimoine
Dans un contexte où :
- les taux ont monté,
- les loyers sont encadrés,
- les charges de copropriété augmentent,
- la valeur verte (DPE) devient un enjeu central,
La possibilité de réduire l’imposition accélère la réflexion autour de l’arbitrage locatif.
4. Les acheteurs aussi
Une fiscalité plus favorable pour les vendeurs peut :
- libérer davantage de biens familiaux,
- dynamiser les rotations patrimoniales,
- relancer un marché légèrement ralenti en 2024-2025.
5. Comment anticiper cette réforme lorsqu’on est propriétaire dans l’ouest parisien ?
Faire le point sur la date exacte d’acquisition
La première chose à vérifier est la date de signature de l’acte authentique.
Cela conditionne :
- le taux d’abattement,
- la date d’exonération,
- l’impact réel de la réforme.
Analyser la plus-value potentielle
Sadone peut vous accompagner pour :
- estimer la valeur actuelle de votre bien,
- calculer la plus-value nette (travaux déductibles, frais d’acquisition, abattements…),
- simuler l’imposition avec et sans réforme.
Intégrer la réforme dans la stratégie de vente
En fonction de votre situation :
- vendre avant 2026 peut être pertinent si la détention est courte (moins de 10 ans),
- vendre après 2026 devient très avantageux dès lors que l’horizon des 17 ans approche,
- vendre dans une fenêtre à 3–5 ans peut nécessiter une planification fine.
Ne pas oublier les autres paramètres fiscaux
- Exonération totale pour la résidence principale (inchangée)
- Spécificités en cas de cession suite à une donation ou succession
- Fiscalité différente sur les terrains ou locaux professionnels
- Rôle du DPE (valeur verte) dans le prix final et la stratégie
Conclusion : une réforme favorable… mais qui se prépare
La baisse de l’impôt sur la plus-value prévue en 2026 offre une opportunité réelle pour de nombreux propriétaires de Neuilly, Paris 16/17, Levallois et Boulogne.
Mais comme toutes les réformes fiscales, elle ne produira ses effets qu’à condition de bien anticiper.
Chez Sadone, nous accompagnons chaque propriétaire dans cette réflexion, en combinant connaissance fine du marché, expertise patrimoniale et simulations personnalisées. Contactez-nous pour échanger sur votre projet
