Lors d’un achat immobilier, une question revient systématiquement : peut-on négocier les frais de notaire ?
Entre idées reçues et réalités juridiques, le sujet mérite d’être clarifié. Les frais de notaire sont-ils négociables ? Les honoraires sont-ils libres ? Comment réduire les frais de notaire sans prendre de risque juridique ?
Chez Sadone, nous accompagnons chaque année des acquéreurs à Neuilly-sur-Seine, Paris 16ᵉ, Paris 17ᵉ et dans l’Ouest parisien. Une bonne compréhension des frais d’acte notarié permet souvent d’optimiser son acquisition, sans mauvaise surprise.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Avant de parler de négociation des frais de notaire, il faut comprendre leur structure.
Contrairement à une idée répandue, les « frais de notaire » ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire. Ils comprennent :
- Les droits et taxes perçus pour le compte de l’État (environ 70 à 80 % du total)
- Les débours (sommes avancées par le notaire : cadastre, géomètre, documents d’urbanisme…)
- Les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée)
C’est précisément cette dernière partie qui soulève la question : les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les frais de notaire sont-ils fixes ?
On entend souvent que les frais de notaire sont fixes. C’est en partie vrai.
1. Les droits de mutation : non négociables
La majeure partie des frais correspond aux droits d’enregistrement (ou droits de mutation).
Ils sont fixés par l’État et les collectivités locales. Ils ne sont pas négociables.
Dans l’ancien, cela représente environ 7 à 8 % du prix de vente (d’où l’expression fréquente “frais de notaire 7 ou 8”).
Dans le neuf ou pour un bien de moins de 5 ans sous certaines conditions, les frais sont réduits (environ 2 à 3 %).
2. Les émoluments du notaire : partiellement négociables
Les émoluments de négociation et les émoluments d’acte sont encadrés par décret.
Cependant, depuis la réforme Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix de vente.
Concrètement :
- Oui, les frais de notaire sont en partie négociables.
- Mais uniquement sur une fraction précise de la rémunération.
- Et uniquement au-delà d’un certain seuil.
Cela ne représente généralement que quelques centaines à quelques milliers d’euros, selon le prix du bien.
Qu’est-ce que les frais de négociation chez un notaire ?
Autre confusion fréquente : frais de négociation et frais de notaire.
Lorsque le notaire intervient comme intermédiaire dans la vente (comme une agence immobilière), il peut percevoir des honoraires de négociation notaire ou un émolument de négociation de vente.
Ces frais de négociation notaire immobilier sont distincts des frais d’acte.
Ils sont :
- Soit fixés selon un barème réglementé
- Soit définis contractuellement
Les honoraires de négociation des notaires peuvent, dans certains cas, faire l’objet d’une discussion.
Mais dans la majorité des transactions accompagnées par Sadone, c’est l’agence qui assure la commercialisation, et non le notaire.
Comment réduire les frais de notaire légalement ?
Plutôt que de chercher à « baisser les frais de notaire » au sens strict, il est plus pertinent de réfléchir à des leviers juridiques et fiscaux conformes.
1. Déduire le mobilier
L’un des leviers les plus efficaces consiste à réduire les frais de notaire grâce au mobilier.
Les droits de mutation ne s’appliquent que sur la valeur immobilière.
Il est donc possible de déduire du prix de vente :
- Cuisine équipée
- Électroménager
- Meubles intégrés
- Dressing démontable
- Mobilier de valeur
À condition que :
- Une liste précise soit annexée à l’acte
- Une estimation cohérente soit fournie
Cette méthode peut permettre de réduire les frais de notaire achat immobilier de manière significative.
2. Acheter un bien neuf ou assimilé
Les frais de notaire achat maison moins de 5 ans sont réduits si le bien est considéré comme neuf au sens fiscal.
Dans l’ancien (maison de plus de 5 ans), les frais sont plus élevés.
Ainsi :
- Frais de notaire achat maison plus de 5 ans → 7 à 8 %
- Frais de notaire achat immobilier moins de 5 ans → 2 à 3 %
3. Négocier le prix du bien
C’est un point souvent oublié :
Les frais étant calculés en pourcentage du prix, négocier le prix d’acquisition réduit mécaniquement les frais de notaire.
Dans les micro-marchés de Neuilly et de l’Ouest parisien, la négociation nécessite une parfaite connaissance des références de vente. C’est précisément le rôle d’un conseil immobilier expérimenté.
Peut-on ne pas payer de frais de notaire ?
La réponse est claire : non.
Les droits de mutation sont obligatoires.
Il est impossible de « ne pas payer les frais de notaire ».
Les promesses commerciales évoquant des « frais de notaire offerts » signifient en réalité que le vendeur ou le promoteur prend en charge une partie du coût dans le prix global.
Les honoraires des notaires sont-ils libres ?
Non.
Les émoluments d’acte sont réglementés par l’État.
Les honoraires de négociation notaire peuvent être plus souples, mais restent encadrés.
Ainsi, contrairement à certaines professions libérales, les honoraires des notaires ne sont pas totalement libres.
Cas pratique : négociation frais de notaire achat immobilier
Prenons un exemple :
- Appartement ancien à Neuilly-sur-Seine
- Prix : 1 200 000 €
- Frais estimés : environ 90 000 €
Sur ces 90 000 € :
- Environ 75 000 € → taxes
- Environ 10 000 € → émoluments
- Environ 5 000 € → débours
La remise potentielle ne concernera qu’une fraction des 10 000 € d’émoluments.
La vraie optimisation se fera donc davantage :
- Sur la négociation du prix
- Sur la ventilation mobilier
- Sur la structuration juridique de l’achat
Faut-il chercher à négocier les frais de notaire ?
La question n’est pas seulement comment négocier les frais de notaire, mais si cela constitue le bon levier.
Dans la majorité des cas :
- La marge de négociation est limitée
- L’économie potentielle reste modérée
- L’impact financier réel se situe ailleurs
Chez Sadone, notre accompagnement vise avant tout à sécuriser la transaction et optimiser l’acquisition dans sa globalité :
- Analyse précise du prix au m²
- Étude des ventes comparables
- Stratégie de négociation adaptée au vendeur
- Coordination avec le notaire
- Optimisation juridique si nécessaire
Conclusion : les frais de notaire sont-ils négociables ?
Oui, mais partiellement.
Et uniquement sur une composante limitée : les émoluments au-delà de 100 000 €.
En revanche :
- Les taxes sont fixes
- Les droits de mutation sont obligatoires
- Les marges de manœuvre sont encadrées
La meilleure stratégie pour réduire les frais de notaire reste souvent indirecte :
- Bien négocier le prix
- Déduire le mobilier de manière cohérente
- Choisir le bon type de bien
- Être accompagné par un professionnel qui maîtrise les mécanismes juridiques
Dans les marchés exigeants de Neuilly et de l’Ouest parisien, l’optimisation d’un projet immobilier ne se limite jamais à une ligne de frais. Elle repose sur une vision globale, une lecture fine du marché et une négociation maîtrisée.
C’est précisément l’approche que nous défendons chez Sadone : un conseil immobilier structuré, rigoureux et orienté performance patrimoniale.
Si vous envisagez un achat ou une vente et souhaitez une estimation précise des frais d’acte notarié selon votre situation, nos équipes peuvent vous accompagner dans une approche personnalisée et documentée.
