Chaque année, des milliers de propriétaires bailleurs passent à côté d’opportunités fiscales légitimes, faute de connaissance précise des charges déductibles dans le cadre de leur déclaration de revenus fonciers. Une méconnaissance qui se traduit, selon certaines estimations, par plusieurs millions d’euros non déduits à l’échelle nationale.
Alors que la période déclarative bat son plein, il est essentiel de rappeler que l’investissement locatif, en particulier dans l’ouest parisien où les niveaux de loyers et de charges sont élevés, peut – et doit – faire l’objet d’une optimisation rigoureuse, dans le respect des dispositions du Code général des impôts.
Régime réel : une opportunité souvent négligée
Contrairement au régime micro-foncier, qui s’applique par défaut si les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges effectivement supportées par le propriétaire. C’est donc ce régime qui doit être privilégié dès lors que les charges réelles dépassent 30 % des loyers perçus.
Référence : Article 32 du CGI pour le micro-foncier, articles 29 à 31 pour le régime réel.
Or, de nombreux bailleurs conservent le régime micro-foncier par facilité ou par méconnaissance, perdant ainsi l’opportunité de déduire un ensemble de dépenses pourtant parfaitement éligibles.
Panorama des charges déductibles trop souvent oubliées
Découvrez la gestion locative chez Sadone, qui vous aide à optimiser la gestion de vos biens immobiliers.
Voici une liste non exhaustive de charges déductibles au titre de l’article 31 du CGI, dont certaines sont fréquemment omises :
- Frais de gestion et d’administration du bien
Honoraires de gestion locative, frais de syndic non récupérables, rémunération d’un gardien ou d’un concierge. - Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
À condition qu’elles ne modifient pas la structure du bien ni n’en augmentent la capacité. Exemples : réfection de toiture, remplacement de chaudière, travaux d’isolation thermique. - Frais de procédure
Honoraires d’avocat, d’huissier ou frais de contentieux engagés pour le recouvrement de loyers impayés ou pour l’expulsion d’un locataire. - Primes d’assurance
Assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance multirisque immeuble pour les copropriétés. - Charges de copropriété non récupérables
Seule la quote-part incombant au propriétaire est déductible, à l’exclusion des charges récupérables sur le locataire. - Intérêts d’emprunt et frais accessoires
Intérêts liés à l’acquisition du bien, mais aussi aux travaux, ainsi que frais de dossier, d’hypothèque ou d’assurance emprunteur. - Impositions locales
Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères), contributions additionnelles liées à la propriété.
📌 Référence : Article 31 I-1° du CGI.
Le rôle clé d’un professionnel de la gestion locative
L’identification, le suivi et la justification de ces charges supposent un niveau d’expertise qui dépasse largement la simple collecte de quittances. Chez Sadone, nous accompagnons nos clients bailleurs dans la constitution d’un dossier fiscal complet, documenté et optimisé. Grâce à notre suivi rigoureux, de nombreux propriétaires réalisent chaque année des économies fiscales significatives, tout en respectant strictement les exigences de l’administration.
Anticiper pour mieux optimiser
Certaines dépenses doivent être planifiées ou engagées dans une logique pluriannuelle. D’autres doivent faire l’objet d’un arbitrage en fonction du régime fiscal applicable (revenus fonciers, LMNP, SCI, etc.). D’où l’importance d’une gestion pilotée, qui dépasse le simple suivi locatif.
📌 À noter : en cas de déclaration incorrecte ou de déduction injustifiée, le risque de redressement est réel. Une gestion professionnelle permet non seulement d’optimiser, mais aussi de sécuriser la déclaration fiscale.
Conclusion : ne laissez pas votre fiscalité au hasard !
Dans un contexte où la pression fiscale sur les propriétaires reste forte, il est impératif d’exploiter pleinement les leviers mis à disposition par la législation. Trop de bailleurs laissent filer chaque année plusieurs centaines, voire milliers d’euros, faute de conseil avisé. Sadone, en tant qu’acteur historique de la gestion immobilière à Neuilly et dans l’Ouest parisien, se tient à vos côtés pour transformer chaque dépense en opportunité, dans un cadre sécurisé et conforme.
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