Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2025 ?

La défiscalisation immobilière reste un levier fort pour les particuliers souhaitant réduire leur imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier. Mais « qu’est-ce que la défiscalisation immobilière » exactement ? Quels dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien sont encore en vigueur en 2025 ? Et comment acheter un appartement pour défiscaliser sans prendre de risques excessifs ? Sadone, expert en accompagnement de projets immobiliers, vous guide pas à pas.

1. Défiscalisation immobilière : définition et principe

La défiscalisation immobilière désigne l’ensemble des mécanismes légaux permettant de réduire l’impôt sur le revenu ou l’impôt global par l’investissement ou la détention de biens immobiliers, souvent assortis de conditions (durée d’engagement, localisation, travaux, plafonds de loyers…).

Autrement dit, défiscaliser dans l’immobilier consiste à choisir un bien éligible à un dispositif fiscal, respecter ses conditions, puis bénéficier d’un avantage fiscal (réduction d’impôt, déduction de charges, amortissement, etc.). Ce n’est pas de l’évasion fiscale, mais de l’optimisation fiscale encadrée par la loi.

Dans la suite de cet article, nous nous concentrerons particulièrement sur les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien (investissement locatif ancien, rénovation, etc.), car depuis la suppression du Pinel, ce sont eux qui prennent de plus en plus de place.

2. Le paysage 2025 : ce qui change (et ce qui subsiste)

2.1 La fin du dispositif Pinel pour les nouveaux investissements

Le célèbre dispositif Pinel (réduction d’impôt pour les achats dans le neuf) n’est plus applicable aux nouveaux investissements à depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Autrement dit, vous ne pouvez plus acheter en défiscalisation via Pinel en 2025. Toutefois, les investissements Pinel conclus avant la fin 2024 continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt.

Cette suppression Pinel exige de repenser vos choix de placement immobilier défiscalisation vers d’autres dispositifs, notamment dans l’ancien.

2.2 Les dispositifs encore valides en 2025 pour la défiscalisation immobilière

Voici les principales options disponibles en 2025 (et souvent adaptées à l’immobilier ancien) :

• Loi Denormandie (ancien) : elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour achat + travaux dans des logements anciens situés dans certaines villes moyennes ou zones qualifiées, sous condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Les taux de réduction : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans).
  
• Déficit foncier : pour un bien loué nu (location non meublée), vous pouvez déduire les charges et travaux de vos revenus fonciers (et même de votre revenu global dans certaines limites) si cela génère un déficit foncier.
  
• Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : bien que ce ne soit pas une réduction d’impôt directe, ce régime permet d’amortir le bien et le mobilier, de déduire les charges, et souvent d’arriver à une fiscalité allégée pour les revenus locatifs meublés.
  
• Loi Malraux & Monuments Historiques : pour des biens anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou classés, ces dispositifs offrent de fortes déductions fiscales liées aux travaux de restauration, en échange d’un engagement de location pendant une durée minimale.
  
• Loc’Avantages (ex-loi Cosse) : ce dispositif social permet une réduction d’impôt jusqu’à 65 % des loyers si le propriétaire accepte des loyers modérés et un plafond de ressources pour les locataires.
  
• Nouveauté : Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : avec la disparition du Pinel, un dispositif fiscal pour l’immobilier intermédiaire a été mis en place. Il offre une TVA réduite (10 % au lieu de 20 %) et un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière, avec un engagement de location d’au moins 15 ans.

En résumé, bien que le programme immobilier de défiscalisation change avec la fin du Pinel, il existe encore des solutions performantes dans l’ancien ou via des statuts spécifiques.

3. Acheter dans l’ancien pour défiscaliser : avantages & contraintes

3.1 Pourquoi viser l’immobilier ancien défiscalisé ?

• Accessibilité : les prix sont souvent moins élevés que dans le neuf, ce qui peut rendre l’opération plus rentable.
  
• Travaux valorisants : souvent obligatoires pour être éligible à certains dispositifs (ex. Denormandie, déficit foncier), les rénovations permettent de moderniser et de valoriser le bien.
  
• Optimisation fiscale : grâce à des dispositifs comme le déficit foncier, la loi Denormandie ou les dispositifs patrimoniaux, l’ancien offre des leviers efficaces de réduction d’impôt immobilier.
  
• Impact patrimonial : on conjugue réduction d’impôt et constitution d’un patrimoine immobilier durable.

3.2 Les points de vigilance

• Conditions d’éligibilité : chaque dispositif impose des critères (zone géographique, plafond de loyers, ressources du locataire, durée d’engagement, montant minimal des travaux).
  
• Rendement locatif vs contraintes : loyers plafonnés, ressources locataires contraintes, charges de travaux et de gestion peuvent peser.
  
• Fiscalité de sortie : la plus-value immobilière doit être anticipée (durée de détention, abattements).
  
• Plafonnement des niches fiscales : vous ne pouvez pas cumuler indéfiniment tous les dispositifs au-delà du plafond fiscal autorisé.
  
• Qualité de l’emplacement & du bien : un projet mal choisi peut annuler l’intérêt fiscal si le bien ne se loue pas ou se déprécie.
  

4. Guide pour défiscaliser en 2025 : les étapes clés

Étape 1 : Diagnostiquer votre profil fiscal

Votre tranche d’imposition, vos revenus, votre horizon d’investissement et votre tolérance au risque conditionnent le dispositif adapté.

Étape 2 : Choisir le bon dispositif

Étape 3 : Repérer le bien éligible & financer les travaux

Prévoir le coût réel des travaux est crucial — ce poste doit souvent représenter une part significative de l’opération.

Étape 4 : Structurer l’investissement

Envisager une SCI, choisir le régime d’imposition, planifier la gestion, anticiper la revente, etc.

Étape 5 : Mettre en location, respecter les conditions

Respecter les plafonds de loyers, les ressources des locataires, la durée minimale d’engagement.

Étape 6 : Suivi & optimisation

Faire des simulations annuelles, vérifier l’effet fiscal et patrimonial, ajuster si besoin.

5. Conseils d’expert pour une défiscalisation immobilière réussie

1. Ne choisir un bien que pour sa fiscalité n’est pas forcément une bonne idée : l’intérêt fiscal ne doit pas occulter la qualité locative, l’emplacement ou le potentiel réel du bien.
   
2. Faire l’arbitrage travaux / fiscalité : consommer tout le crédit fiscal dans des travaux peu utiles est une erreur.
   
3. Cumul de dispositifs avec prudence : bien vérifier le plafond des niches fiscales avant de cumuler plusieurs régimes.
   
4. Anticiper la sortie : calculer la plus-value, les abattements, et préparer la revente dès le départ.
   
5. Se faire accompagner : l’expertise d’un conseiller (comme chez Sadone) ou d’un expert fiscal est essentielle pour sécuriser l’opération.
   
6. Rester à jour des évolutions fiscales : la législation change souvent — ce qui est possible aujourd’hui pourrait évoluer demain.
   

Conclusion

En 2025, défiscaliser dans l’immobilier ne rime plus avec Pinel, mais avec des stratégies mieux ciblées, notamment dans l’immobilier ancien. En comprenant le concept de défiscalisation immobilière, en choisissant les bons dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien (Denormandie, déficit foncier, LMNP, Malraux, LLI…), et en se faisant accompagner de professionnels compétents, il est encore possible de réduire ses impôts via l’immobilier tout en bâtissant un patrimoine solide.

Chez Sadone, nous nous positionnons comme votre partenaire de confiance : nous analysons votre profil fiscal, identifions les opportunités adaptées, sécurisons la structuration juridique et fiscale, et vous accompagnons jusqu’à la mise en location et la sortie.