Louer un local professionnel est une étape stratégique pour tout entrepreneur, profession libérale ou société. Le choix du type de bail conditionne la durée d’occupation, le montant du loyer, la flexibilité du contrat et les droits attachés à l’activité.
En France, trois grands types de baux existent : le bail commercial, le bail professionnel et le bail dérogatoire. Chacun répond à des règles spécifiques et s’adresse à des profils différents.
Chez Sadone Immobilier, nous accompagnons nos clients propriétaires et locataires dans la mise en place du contrat le plus adapté à leur projet. Voici un éclairage complet pour comprendre les différences entre ces trois régimes et identifier la solution la plus pertinente pour vous.
1. Le bail commercial : la sécurité et la stabilité pour les activités commerciales
Définition
Le bail commercial est le contrat de référence pour les activités commerciales, artisanales ou industrielles. Réglementé par le Code de commerce (articles L.145-1 et suivants), il offre une grande sécurité juridique aux deux parties.
Durée
- Durée minimale : 9 ans.
- Résiliation possible par le locataire tous les 3 ans (d’où l’expression de “3-6-9”).
- Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat, sauf cas particuliers.
Renouvellement
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. En cas de refus injustifié du propriétaire, celui-ci devra verser une indemnité d’éviction.
Loyer
- Fixé librement lors de la signature, il peut être révisé tous les 3 ans.
- En cas de renouvellement, le loyer est plafonné, sauf modifications notables (travaux, changement de destination du local, etc.).
Avantages
- Forte sécurité pour le locataire, qui peut capitaliser sur l’emplacement.
- Possibilité de céder son bail commercial avec son fonds de commerce.
- Pour le bailleur : une stabilité locative sur le long terme.
Inconvénients
- Rigidité contractuelle : durée longue et contraintes fortes pour le bailleur.
- Pour le locataire, un engagement financier conséquent (loyer + charges + droit au bail éventuel).
À qui s’adresse le bail commercial ?
- Aux commerçants souhaitant pérenniser leur activité.
- Aux artisans installant leur atelier.
- Aux entreprises industrielles recherchant de la stabilité.
👉 En pratique : le bail commercial est idéal si vous lancez une activité sur le long terme et souhaitez sécuriser votre emplacement.
2. Le bail professionnel : la souplesse pour les professions libérales
Définition
Le bail professionnel s’adresse exclusivement aux professions libérales (avocats, médecins, architectes, consultants, experts-comptables, etc.). Il est régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Durée
- Durée minimale : 6 ans.
- Renouvelable tacitement.
- Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 6 mois.
Renouvellement
Contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement légal. Le bailleur peut donc choisir de ne pas reconduire le contrat à l’échéance.
Loyer
- Fixé librement à la signature.
- Révision possible selon les modalités prévues dans le bail (souvent indexée sur l’indice des loyers des activités tertiaires – ILAT).
Avantages
- Plus de souplesse que le bail commercial.
- Durée plus courte, convenant aux professions en croissance ou en transition.
- Formalisme moins contraignant.
Inconvénients
- Absence de droit au renouvellement pour le locataire.
- Sécurité moindre par rapport au bail commercial.
À qui s’adresse le bail professionnel ?
- Aux professions libérales réglementées ou non.
- Aux indépendants souhaitant conserver une certaine flexibilité.
👉 En pratique : si vous exercez une profession libérale, ce bail vous offre un cadre clair et souple, sans les contraintes d’un bail commercial.
3. Le bail dérogatoire : la flexibilité pour tester une activité
Définition
Aussi appelé bail précaire, le bail dérogatoire permet d’occuper un local pour une durée courte, afin de tester une activité ou de répondre à un besoin temporaire. Il est encadré par l’article L.145-5 du Code de commerce.
Durée
- Durée maximale : 3 ans.
- Au-delà, le contrat bascule automatiquement en bail commercial si le locataire reste dans les lieux.
Renouvellement
Pas de droit au renouvellement : à l’expiration du bail, le locataire doit quitter les lieux, sauf accord des parties pour un nouveau contrat.
Loyer
- Fixé librement.
- Généralement plus élevé, car la durée est courte et les risques plus importants pour le bailleur.
Avantages
- Grande souplesse pour les deux parties.
- Permet de tester une activité, une zone géographique ou un concept avant de s’engager sur le long terme.
- Utile pour une occupation temporaire (événement, pop-up store, etc.).
Inconvénients
- Absence de droit au renouvellement.
- Stabilité faible pour le locataire.
- Risque de bascule automatique en bail commercial si la durée excède 3 ans.
À qui s’adresse le bail dérogatoire ?
- Aux entrepreneurs testant une activité ou un concept.
- Aux entreprises recherchant un local temporaire.
- Aux bailleurs souhaitant garder une souplesse contractuelle.
👉 En pratique : parfait pour une phase de test ou une activité éphémère.
4. Quel bail choisir selon sa situation ?
Le choix dépend avant tout de la nature de l’activité et des objectifs à moyen ou long terme :
- Vous êtes commerçant ou artisan : le bail commercial est la solution à privilégier pour sécuriser votre emplacement.
- Vous exercez une profession libérale : le bail professionnel vous offrira la souplesse nécessaire, sans les contraintes du bail commercial.
- Vous testez une activité, un marché ou avez un besoin temporaire : le bail dérogatoire est la formule la plus adaptée.
5. L’accompagnement Sadone Immobilier
Le choix du bail n’est pas anodin : il impacte votre sécurité juridique, vos charges financières et votre capacité à développer votre activité.
Chez Sadone Immobilier, nous mettons à profit notre expertise reconnue du marché immobilier à Neuilly et dans l’ouest parisien pour :
- Identifier le type de bail le plus adapté à votre projet.
- Négocier les conditions pour protéger vos intérêts.
- Vous accompagner tout au long de votre implantation, qu’il s’agisse d’une première installation ou d’un développement.
Nous travaillons main dans la main avec les entrepreneurs, professions libérales et investisseurs afin de sécuriser leurs opérations et de leur offrir une vision claire et stratégique.
Conclusion
Le bail est bien plus qu’un simple contrat de location : c’est un outil stratégique pour réussir son implantation professionnelle.
- Bail commercial : sécurité et stabilité pour les commerçants et artisans.
- Bail professionnel : souplesse et simplicité pour les professions libérales.
- Bail dérogatoire : flexibilité pour tester ou occuper temporairement un local.
En fonction de vos objectifs, Sadone Immobilier vous guide pour choisir le bail adapté, négocier les meilleures conditions et sécuriser votre projet immobilier.
👉 Vous avez un projet professionnel à Neuilly ou dans l’ouest parisien ? Contactez nos équipes pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure.
