Acheter un bien immobilier à deux est une étape structurante dans un parcours patrimonial. Lorsqu’un couple est pacsé, ou envisage de se pacser, la question du cadre juridique devient centrale. PACS et achat immobilier sont en effet étroitement liés, tant en matière de propriété, de financement que de protection en cas de séparation ou de décès.
Faut-il se pacser avant ou après un achat immobilier ? Quels sont les avantages du PACS pour un achat immobilier ? Quelles conséquences en cas de séparation ? Et en quoi le PACS diffère-t-il du mariage lorsqu’il s’agit d’acheter une maison ou un appartement ?
Tour d’horizon des règles à connaître pour sécuriser un achat immobilier en couple pacsé, avec l’éclairage des professionnels de Sadone.
PACS et achat immobilier : de quoi parle-t-on exactement ?
Le Pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Contrairement au mariage, il offre une grande souplesse juridique, notamment en matière de propriété des biens.
Depuis la réforme de 2007, le régime par défaut du PACS est celui de la séparation de biens. Concrètement, cela signifie que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il acquiert, sauf mention contraire.
Dans le cadre d’un achat immobilier et PACS, cette distinction est fondamentale.
Acheter un bien immobilier en étant pacsé : quels schémas possibles ?
Achat immobilier en indivision
La majorité des couples pacsés achètent leur bien en indivision. Dans ce cas, chacun est propriétaire à hauteur de sa participation financière (50/50, 60/40, etc.).
Ce schéma est particulièrement adapté lorsque les apports ou les revenus diffèrent. Il permet une répartition claire de la propriété et limite les litiges en cas de séparation.
Achat en indivision et PACS : la quote-part doit impérativement être précisée dans l’acte notarié.
Achat immobilier par un seul partenaire
Il est tout à fait possible d’acheter un bien seul en étant pacsé. Le logement appartient alors exclusivement à l’acquéreur, même s’il constitue le logement commun du couple.
Attention toutefois : le partenaire pacsé bénéficie d’une protection limitée sur le logement en cas de décès, sauf dispositions spécifiques (testament notamment).
Achat immobilier avant le PACS
Un bien immobilier acquis avant le PACS reste la propriété exclusive de celui qui l’a acheté. Le PACS n’a aucun effet rétroactif sur la propriété du bien, même s’il devient ensuite la résidence commune.
PACS avant ou après un achat immobilier : que faut-il privilégier ?
Il n’existe pas de réponse unique, mais plusieurs critères doivent être analysés :
- niveau d’engagement souhaité,
- répartition des apports,
- stratégie patrimoniale à long terme,
- objectifs fiscaux et successoraux.
Se pacser avant d’acheter peut simplifier certaines démarches (dossier de prêt immobilier, reconnaissance du couple par la banque), mais n’apporte pas automatiquement de droits sur le bien.
Se pacser après l’achat immobilier n’a aucun impact sur la propriété existante, sauf modification volontaire du régime ou requalification juridique (rare).
Chez Sadone, cette question est systématiquement abordée en amont d’un projet d’achat immobilier, afin d’aligner le montage juridique avec les objectifs du couple.
PACS et prêt immobilier : quelles conséquences ?
Du point de vue de la banque, le PACS n’impose aucune obligation de financement commun. Un emprunt immobilier en PACS peut être :
- souscrit conjointement,
- souscrit par un seul partenaire,
- solidaire ou non selon le contrat de prêt.
Dans le cadre d’un crédit immobilier pour un couple pacsé, la solidarité est un point clé : si elle est prévue, chacun est responsable de la totalité du remboursement, indépendamment de sa quote-part de propriété.
PACS et emprunt immobilier doivent donc être analysés conjointement, pour éviter toute incohérence entre propriété du bien et responsabilité financière.
Quels sont les avantages du PACS pour un achat immobilier ?
Le PACS présente plusieurs avantages pour l’achat immobilier, même s’ils sont plus limités que dans le cadre du mariage.
Une reconnaissance du couple
Le PACS permet une reconnaissance juridique du couple, souvent appréciée par les établissements bancaires dans l’analyse globale du dossier de financement.
Une fiscalité simplifiée
Les partenaires pacsés sont soumis à une imposition commune, ce qui peut améliorer la capacité d’emprunt ou l’équilibre fiscal du foyer.
Une exonération de droits de succession
En cas de décès, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession, à condition d’être bénéficiaire par testament. C’est un avantage majeur du PACS pour le patrimoine immobilier, souvent sous-estimé.
PACS ou mariage pour un achat immobilier : quelles différences ?
Contrairement au mariage, le PACS n’instaure ni communauté automatique, ni protection successorale sans démarche volontaire.
| Point clé | PACS | Mariage |
|---|---|---|
| Régime par défaut | Séparation de biens | Communauté réduite aux acquêts |
| Protection du logement | Limitée | Forte |
| Héritage sans testament | ❌ | ✅ |
| Souplesse juridique | ✅ | ❌ |
PACS ou mariage pour acheter un bien dépend donc du niveau de protection et d’engagement souhaité.
Séparation et bien immobilier en PACS : que se passe-t-il ?
La séparation d’un couple pacsé avec un bien immobilier obéit à des règles strictes :
- en indivision : le bien doit être vendu ou racheté par l’un des deux partenaires,
- en propriété exclusive : le propriétaire conserve le bien,
- les dettes liées au prêt suivent les termes du contrat bancaire.
Une séparation mal anticipée peut générer des blocages importants, notamment en cas de désaccord sur la vente ou le rachat.
C’est pourquoi Sadone recommande systématiquement d’anticiper ces scénarios dès l’acquisition, en lien avec le notaire et, le cas échéant, les conseils patrimoniaux du client.
PACS, immobilier et accompagnement : l’approche Sadone
Acheter un bien immobilier en étant pacsé ne se résume pas à une question juridique. C’est un projet patrimonial global, qui doit intégrer :
- la structure du couple,
- le financement,
- la fiscalité,
- la projection à moyen et long terme.
Chez Sadone, chaque projet d’achat immobilier en PACS fait l’objet d’un accompagnement sur mesure, en lien étroit avec les notaires, banquiers et conseils du client. L’objectif : sécuriser juridiquement l’opération, tout en préservant la cohérence patrimoniale globale. Contactez-nous pour parler de votre projet.
