Achat immobilier & don familial : Tirez profit de ce dispositif fiscal méconnu

L’achat immobilier est souvent le projet d’une vie. Chez Sadone, nous savons que plusieurs voix s’entrelacent : le rêve d’un logement, la capacité de financement, les questions fiscales. Depuis la loi de finances 2025, un dispositif encore peu utilisé ouvre une opportunité majeure : recevoir jusqu’à 300 000 € par le biais d’un don familial, sans droits de donation, pour construire ou rénover son logement. Voici comment, avec Sadone, vous pouvez profiter pleinement de ce levier fiscal, en toute sécurité.

Qu’est-ce que le don familial sans droits de donation pour l’immobilier ?

Le dispositif, rétabli par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, introduit l’article 790 A bis du Code général des impôts. Voici ses principales caractéristiques : 

• Il autorise un ou plusieurs proches (parents, grands-parents, arrière-grands-parents, oncles ou tantes sans descendant) à faire une donation d’argent à un bénéficiaire (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, neveu/nièce sans descendance directe) qui sera utilisée pour un projet immobilier ou des travaux de rénovation énergétique.
  
• Le montant maximal exonéré est de 100 000 € par donateur, avec la possibilité de cumuler plusieurs dons dans la limite de 300 000 € pour le même projet.
  
• Le don doit être utilisé dans les six mois suivant la remise des fonds, pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ; ou le financement de travaux de rénovation énergétique dans votre résidence principale, éligibles à MaPrimeRénov’.
  
• Il y a des conditions d’occupation : le bien doit devenir votre résidence principale pour au moins 5 ans après achat, ou être loué selon des règles précises.
  

Pourquoi ce dispositif est-il si intéressant ?

• Renforcer l’apport personnel : dans un contexte où les taux d’intérêt et les prix immobiliers restent élevés, disposer d’une somme significative sans droits de donation peut améliorer votre dossier de financement, alléger le montant à emprunter, et donc réduire les charges mensuelles.
  
• Optimisation fiscale : contrairement à des donations traditionnelles, ici l’avantage est double : le donateur transmet légalement une partie de son patrimoine, et le bénéficiaire obtient des fonds sans surcoût fiscal.
  
• Accès à la propriété accéléré : grâce à un apport plus conséquent.
  
• Soutien à la rénovation énergétique : en lien avec MaPrimeRénov’, ce dispositif encourage les travaux utiles, bons pour l’environnement et pour le confort durable du logement.
  

Les conditions à remplir pour profiter de ce dispositif

Chez Sadone, nous insistons toujours sur le respect des critères pour garantir que l’opération soit valide. Voici les points clés :

Les erreurs fréquentes à éviter

Même si le dispositif paraît simple, plusieurs pièges peuvent faire perdre l’exonération. Chez Sadone, nous veillons à ce que nos clients ne tombent pas dans ces écueils :

1. Ne pas respecter le plafond : dépasser les 100 000 € pour un donateur entraîne l’imposition sur l’excédent selon les règles normales.
   
2. Perdre le délai de 6 mois : si l’argent n’est pas utilisé dans ces six mois pour un acte valide, l’avantage est annulé.
   
3. Travaux non éligibles : seuls les travaux de rénovation énergétique reconnus et indemnisés via MaPrimeRénov’ sont acceptés.
   
4. Changement d’usage trop rapide : ne pas habiter le logement ou ne plus respecter l’occupation minimale peut remettre en cause l’avantage.
   
5. Justificatifs incomplets : toute absence de preuves ou de document adéquat peut bloquer le dossier fiscal.
   
   

Jusqu’à quand cette opportunité est-elle valable ?

Ce dispositif est temporaire. Il s’applique uniquement aux donations effectuées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Autrement dit, pour en profiter pleinement, il ne faut pas attendre : il s’agit d’anticiper le calendrier, d’engager les travaux ou le projet d’achat dans les délais requis. Sadone conseille ses clients à agir dès maintenant, surtout si le projet immobilier est en cours de structuration.

Quelques exemples concrets

Voici des cas réels (ou fictifs à titre illustratif mais représentatifs) pour montrer l’utilité de ce dispositif quand on est accompagné avec expertise :

• Cas A : un jeune couple hérité d’un don de 50 000 € chacun de leurs parents (soit 100 000 €) + un don de 50 000 € de leur grand-mère, cumulant donc 150 000 €. Cela permet de financer l’apport initial pour un logement neuf sans avoir à emprunter autant.
  
• Cas B : un particulier achète un logement neuf en VEFA, pour lequel il mobilise 200 000 € de dons familiaux. Grâce à l’exonération, ces sommes ne génèrent pas de droits de donation. Le solde du financement est couvert par un prêt immobilier plus favorable du fait de l’apport réduit.
  
• Cas C : Un propriétaire reçoit 100 000 € de ses parents, pour des travaux conformes à MaPrimeRénov’. Les travaux sont commencés dans le délai, il habite le logement ensuite comme résidence principale.
  
  

Pourquoi choisir Sadone pour concrétiser votre projet immobilier & fiscal

Pour beaucoup, l’immobilier est à la fois un projet de cœur et de raison. Le volet fiscal n’est pas un accessoire : c’est ce qui peut décider de la viabilité du projet, de ce qui restera de votre budget, de votre sérénité.

Avec Sadone, vous bénéficiez de :

• une expertise complète, immobilière et fiscale, pour que vos décisions soient prises en connaissance de cause ;
  
• un accompagnement sur mesure, adaptatif selon votre situation familiale, vos objectifs, votre capacité d’investissement ;
  
• une démarche transparente, avec tous les scénarios chiffrés, les frais anticipés, les risques identifiés ;
  
• des partenaires qualifiés (notaires, conseillers fiscaux, entreprises de travaux), de façon à ce que chaque étape soit sécurisée.
  

En conclusion

Le dispositif fiscal du don familial pour l’achat immobilier ou la rénovation énergétique est une occasion rare. Il permet de réunir jusqu’à 300 000 € sans droits de donation, à condition de suivre les règles strictes fixées par la loi. Mais cet avantage ne se réalise pleinement que si vous êtes bien conseillé, que vous anticipez, et que vous mettez en place les bonnes démarches dans les temps.

Chez Sadone, nous sommes là pour ça : pour vous guider, vous sécuriser, vous faire gagner du temps, de l’argent, et de la tranquillité d’esprit. Si vous envisagez un achat ou des travaux, ne laissez pas passer cette opportunité : contactez-nous maintenant pour un audit gratuit de votre faisabilité.