À l’occasion du Petit-Déjeuner du Patrimoine, Sadone a réuni ses clients autour d’un sujet majeur : comment anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine.
Animée par Emmanuelle Sadone, CEO de Sadone Immobilier, et Julien Pauchet, notaire associé chez Choix & Associés, cette rencontre a permis d’éclairer les mécanismes juridiques, fiscaux et patrimoniaux essentiels à connaître pour transmettre dans les meilleures conditions.
Voici les 3 enseignements clés à retenir.
1. Anticiper : la clé pour réduire le coût fiscal et préserver l’harmonie familiale
L’un des messages forts de ce Private Talk : ne rien laisser au hasard.
La transmission non anticipée, ce sont :
- des règles légales par défaut (ordres d’héritiers, quotités, droits à payer) qui ne correspondent pas toujours à la volonté réelle,
- des droits de succession potentiellement majeurs,
- et parfois des tensions familiales, notamment autour des dons manuels non déclarés ou mal documentés.
Le notaire a rappelé l’importance de maîtriser les règles d’héritage, notamment :
- les différences selon la présence ou non d’un conjoint,
- les abattements disponibles,
- et le coût fiscal de la transmission selon le degré de parenté.
S’anticiper, c’est reprendre la main, et éviter que la loi ne décide à la place de la famille.
Plus on intervient tôt, plus la stratégie est efficace.
2. Structurer sa transmission : testament, donations et assurance-vie
Le Private Talk a rappelé les grands outils juridiques permettant d’optimiser une transmission :
Le testament : simple mais essentiel
Un testament olographe (entièrement manuscrit, daté et signé) permet d’organiser précisément la destination de ses biens.
Sans testament, les règles légales s’imposent — avec parfois des conséquences inattendues.
Les présents d’usage
Des cadeaux faits lors d’occasions spécifiques (anniversaire, mariage…) et proportionnés au patrimoine du donateur : sans fiscalité, sans formalité.
Les donations : l’outil le plus puissant
Avec un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans, la donation – simple ou notariée – permet :
- de réduire les droits futurs,
- d’aider ses proches au bon moment,
- de clarifier les règles du partage.
La donation-partage, en particulier, sécurise la répartition, puisqu’elle fige les valeurs et évite les contestations au moment de la succession.
Le démembrement de propriété
Donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit :
- réduit fortement la base taxable aujourd’hui,
- permet à l’héritier de devenir plein propriétaire sans droits supplémentaires au décès,
- même si le bien a pris de la valeur entre-temps.
L’assurance-vie : un levier incontournable
Hors succession (dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans), elle permet une transmission souple, ciblée et optimisée fiscalement.
L’idée forte : utiliser plusieurs leviers combinés pour une stratégie sur-mesure.
3. Penser fiscalité… mais aussi chronologie : purger les plus-values avant une transmission
Un point souvent méconnu, mais qui a marqué les participants :
l’ordre des opérations peut faire économiser des montants importants.
Cas classique
- On vend un bien
- Puis on donne l’argent
Résultat :
- taxation de la plus-value immobilière lors de la vente,
- puis droits de donation.
Cas optimisé
- On donne le bien
- Puis le bénéficiaire le vend
Résultat :
- les droits de donation restent dus,
- mais aucune plus-value n’est taxée, car la valeur retenue pour le calcul de la plus-value correspond à la valeur au jour de la donation, souvent très proche du prix de vente.
Cette technique permet de neutraliser efficacement une plus-value latente, à condition d’être bien accompagnée par un notaire pour sécuriser les valorisations.
Une présentation complète à votre disposition
La présentation complète de l’événement est disponible en téléchargement en cliquant ici.
Pour toute question ou pour approfondir un point abordé, Emmanuelle Sadone se tient à votre disposition :
📧 emmanuelle@sadone.com | info@sadone.com
Prochaine rencontre : “Les stratégies de structuration immobilière”
Nous vous donnons rendez-vous le mardi 2 décembre à 8h30 pour le prochain Sadone Private Talk, consacré aux stratégies de structuration immobilière, un nouveau temps fort pour comprendre comment bâtir un patrimoine immobilier solide, rentable et durable. Inscrivez-vous en cliquant ici.
À propos des Sadone Private Talks
Les Sadone Private Talks sont des rencontres exclusives organisées par l’Agence Sadone, alliant expertise, partage d’expérience et proximité.
Chaque édition met à l’honneur un thème stratégique du patrimoine immobilier, dans un format confidentiel et convivial autour d’un petit-déjeuner.
Pour plus d’informations :
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ou contactez directement Emmanuelle Sadone : emmanuelle@sadone.com
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