Dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers

Investissements locatifs

Les charges et autres travaux déductibles des revenus fonciers sont strictement encadrés par l’article 31 du code général des impôts. Cet article renferme entre autres les nombreux intérêts de faire des travaux dans un appartement qui est loué. En effet, nous verrons que le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés : il s’agit des travaux d’amélioration et des travaux de réparation et d’entretien.

Les types de travaux déductibles et non déductibles des revenus fonciers : amélioration, réparation, entretien, construction ? Comment bien faire la différence ?

Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles des loyers encaissés. Dès lors que ces travaux sont à votre charge en tant que propriétaire, ils sont déductibles s’ils ont pour objet la maintenance ou la remise d’un immeuble en bon état afin d’en permettre un usage normal sans pour autant en modifier ni la consistance ni l’aménagement ou l’équipement antérieur.

Sont notamment concernés le ravalement, la remise en état d’une toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante, l’évacuation des eaux usées, …

En revanche, il faut se rappeler que les réparations dites locatives énumérées dans le décret n°87-712 du 26 Août 1987 sont en principe supportées directement par le locataire et sont non déductibles (il s’agit de l’entretien courant et des petites réparations). Cependant, si ces réparations sont tout de mêmes prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déductibles dans les deux cas suivants :

–   Elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure

–  Elles sont engagées avant l’arrivée du locataire pour faciliter la location

–   Elles résultent d’un vice de construction

Les travaux d’amélioration sont déductibles des loyers encaissés. Ces améliorations déductibles sont celles qui vont notamment apporter un élément de confort nouveau qui sera mieux adapté aux conditions modernes de vie, mais qui ne devra modifier ni le volume, ni la surface habitable ni la structure de l’immeuble.

Sont concernés les travaux d’installation d’un chauffage central, l’installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective, la pose de volets ou de nouvelles fenêtres, …

Les travaux de construction ou reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Ainsi, n’ouvrent pas droit à déduction les travaux apportant une modification importante au gros œuvre (dépose d’un mur porteur, pose de nouveaux planchers, …) ; mais aussi les travaux qui équivalent par leur importance à une reconstruction ou encore les travaux visant à agrandir le volume ou la surface existante.

Lorsque votre projet de travaux comporte à la fois des travaux de réparation déductibles et des travaux de construction ou d’agrandissement, il convient donc de les dissocier afin de pouvoir déduire la partie des travaux concernés par la déduction.

Les différentes conditions de la déduction des travaux

Pour être déductibles, ces sommes relatives aux travaux doivent répondre à certaines caractéristiques générales :

–    La dépense doit se rapporter à un bien procurant à son propriétaire un revenu foncier (par le biais d’un contrat de location par exemple)

–    La dépense doit être payée au cours de l’année pour être déduite des revenus de l’année en question. Les travaux doivent avoir eu lieu pendant l’occupation par un locataire ou entre deux locations, ou encore avant la première mise en location.

–    La dépense doit être entièrement prise en charge par le propriétaire.

–   Il faut pouvoir justifier de ces dépenses auprès de l’administration fiscale en conservant tous les documents à titre de preuve (factures, …)

–   Enfin, si les travaux portent sur l’entretien, la réparation ou l’amélioration, ils ne doivent pas augmenter de manière significative la valeur des biens immobiliers.

Pour profiter de cette déductibilité, il ne reste plus qu’à reporter le montant des travaux sur la déclaration n°2044 à la ligne 224.

Fidéliser ses locataires et pérenniser son investissement immobilier

La génération Y est sensible aux logements entretenus par les propriétaires bailleurs. Ils restent plus longtemps dans un appartement entretenu et le transmettent bien plus facilement à leurs proches en recherche d’appartement à louer. Pour résumer, votre appartement a une réputation à tenir.

Dans un marché locatif très actif malgré des taux d’intérêts très attractifs, la véritable rentabilité locative est portée par la qualité des revenus perçus. Il faut donc travailler le rendement locatif au détriment d’une plus value difficilement envisageable. Ainsi l’investissement locatif dans l’ancien couplé à la mécanique de déficit foncier est un dispositif à exploiter lorsque l’on souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif.

 Comment fonctionne le déficit foncier ?

Cela consiste à déduire les différentes charges liées au(x) bien(s) loué(s) des loyers perçus. Dans le cas où ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Le propriétaire peut alors soustraire ce déficit de ses autres revenus imposables (salaire, dividendes, …) dans la limite de 10 700€. Si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable dans les limites annuelles pendant 10 ans.

Afin de bénéficier de cet avantage, il est nécessaire d’adopter le régime d’imposition dit « réel », c’est à dire des revenus locatifs supérieurs à 15 000€. Lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000€ le régime fiscal applicable est le régime dit « microfoncier ». Celui-ci permet de réaliser un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors rajoutés à vos autres revenus imposables.

Tous les propriétaires d’un bien loué peuvent donc profiter de cet avantage qu’est le déficit fiscal afin de réduire leurs impôts d’une manière non négligeable.

Rappelons donc pour finir qu’un logement entretenu est un logement plus rentable à tous les niveaux, la fiscalité vous permettant d’alléger le coût des travaux, sans omettre qu’un locataire satisfait de son logement sera un bon locataire tout au long de la location.